长沙楼市,到底发生了什么?
 

长沙楼市,到底发生了什么?

发布时间:2020-05-04 12:14:30
 
文 | 白羊 当前,地方城市发布“楼市新政”越来越成为一门说话的艺术,稍不慎便会被汹涌的舆论推上火山口,甚至最后不惜打自己脸。 这不,日前郑州、张家港、长沙三地几乎在同一时间发布“楼市新政”,命运却迥然不同,郑州跟没事儿似的,但张家港新政“一日游”便草草结束,长沙相关部门也不得不出来灭火。 12月11日,长沙市发展和改革委员会发布的《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》正式生效,明确商品住房价格由成本+利润+税金三部分构成,利润率在6%~8%。 把利润率限制在6%-8%的规定成功引起舆论关注,争论也陷入了两极化,有的说长沙调控更严了,有的说长沙调控放松了,莫衷一是。 今天,长沙发改委相关人士便出来对媒体解释说,“长沙市楼市政策并未有新的变化。”昨日出台的通知,是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松的解读系误读。 但细细推敲下,却有种是似而非的感觉。 为了方便大家看清这里面的弯弯道道,先交代下背景。 2017年,在此轮调控最密集、力度最大的时候,长沙响应上面号召推出了“限价商品房”,当年便推了20个项目,套型建筑以90平方米以下户型为主,销售价格由政府相关部门确定,低于同地段商品房。 既然限价商品房是由政府来确定销售价格,且低于同段商品房,那么问题就来了,政府该以什么标准去制定价格呢?同年底,长沙市发改委便印发了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。 里面对长沙限价商品房的定价方法也是成本定价法,对面对于成本结构及标准认定,限定的利润率等,与昨天公布的“新政”近乎完全一致。当时长沙市发改委列明该《办法》有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。 所以,长沙发改委相关人士上述解释是没任何问题的,虽然出发点是为了灭火。而对于舆论来说,把这一政策简单的理解为“调控放松”或“调控变严”都是不能科学的,因为成本定价法仅限于限价商品房,并不适用于长沙市面上的所有商品房。 但,另一方面,自2017年开始实施“限房价 竞地价”土地新政以来,截止2019年7月初,长沙已成交66宗限价地(包含双限地),单上半年成交就有17宗,其中30余限价房产品已面世。 即是说,渐成规模的限价房项目已足以对长沙楼市产生扰动。 虽然政策是针对限价房项目,受影响却是整个楼市。对于这一层意思,官方显然在刻意规避。 当然。较于泛泛地谈论是放松还是趋严这种问题,成本定价法本身,即其是否起到了抑制房价的作用?可能的BUG有哪些?更值得老百姓去关注。 首先,限价商品房本质上也是一项民生政策,主要服务于那些收入中等偏下,但既不能享受公共租赁住房等政策性保障房,又没有能力购买市场价商品房的“夹心工薪阶层”。 说白了,这一政策涉及到长沙百姓的切身利益。 其次,长沙限价房的成本定价法,在全国各地林林总总的楼市调控政策中,也算是独一号。若其真有神奇效果,不排除其他城市会借鉴使用。也就意味着,其他地方的购房者也可能会受到这一政策影响。 那么,该如何看待成本定价法呢? 从理论上讲,长沙的成本定价法是能让利于民的,而且还让开发商承担大部分压力。 做过地产策划的应该比较了解,市面上的大部分商品房定价策略,就是成本定价法+市场比较法的一个混合。即前期拿地时,拿地团队会以成本定价法测算出一个基本的价格(注意,这个价格是把开发商的预期利润率给算进去了的),若这个价格有竞争力就拿地。 而到项目推售前夕,营销团队会对比当时市场情况,制定出一个市场价格来,然而再根据户型、朝向等制定出一房一价。 主要指出的是,制定出的一房一价一般是不会低于成本价的,哪怕是在拿最撇的户型降价促销时,也不会轻易低于成本价。既是说,成本定价法定出的价格一般是房价的下限。 但,长沙政府规定的成本定价法,对列入成本的界定要比开发商们的苛刻的多,进而压出更低的成本价。 比如,建安成本中的材料价格需参照《长沙建设造价》的有关规定执行;住宅小区内经营性设施的建设费用、办公用房及经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用,各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款都不准算在成本内。 对于另一项大头支出——财务费用,也有严格的规定。比如财务费用是指银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费,而且利息按人民银行当期法定利率计算,而在实际操作中,开发商的借款显然不止银行贷款,信托、公司债、票据可谓五花八门,而且利率也远远高于基准利率。 另一项大头的楼面价(地价)又是透明的。 这就大大抑制了房企通过虚报成本,来抬高房价的操作空间,而且对房企提出了更高的成本控制要求,那些财务、营销、管理、建安等费用过高的小企业,不要说赚钱了,生存都很艰难。而购房者却能享受到更低的价格。 所以说,从理论上,长沙的成本定价法是一项利民政策。 不过,两年的实践中似乎出现了一些走样。 其一,限价在一路走高。 如推出长沙首宗限价地的雨花区牛头村从最初的7700已涨到9900,梅溪湖从9970涨到12600,南湖新城从9900涨到12800。 两年,这样的涨幅不算低。那么,限价的意义又在哪呢? 其二,上有政策,下有对策,开发商借全装修找钱。 如今限价地的“去毛坯化”已成常规操作。因为限价是指毛坯,所以不少开发商在报建时选择全装修,通过装修来谋求利润。这个操作相信大家不陌生。 其三,助长捂盘现象和操作不透明。 如今年3月,长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆的住宅(毛坯)在拖延一年入市后,核出的单价14500元比周边房价高出了约4成,长沙住宅按成本法核价后,被市场认为反而助长了“捂盘”。 值得一提的是,去年7、8月间,在这个项目北侧,位置更接近市中心城区的中国电建地产·湘熙水郡项目,经长沙市商品房销售明码标价审核监制部门联合审批的90-144平方米刚需房源,销售均价为9540元/平方米。 当时,珠江颐德公馆项目申报业态、品质与湘熙水郡项目无显著差异,询价单价(毛坯)或只能在12000元左右。 相近项目之间,三四千的差价,难免给人以操作不透明、瓜田李下之嫌。 其四,可能会扰乱商品房市场价格体系,导致房屋质量下滑。 比如有的楼盘地价拿的很高,房价核算很高;有的底价拿的地,房价它就低,同样区域上的两个楼盘就产生了很大差异。开发商在开发过程中的成品控制和品质把握也不一样,如果成本控制的好,同样价格、品质做得好,却反而卖的便宜,也说不过去。 若这种情况一旦成为普遍,哪还有开发商愿意做好产品呢,反而为了利润会偷工减料,从而引发“房脆脆”,得不偿失。 从初衷上看,长沙的成本定价法或许是值得肯定的,但就实践来看,显然还有大量的补丁要打。